在经济增长放缓和网购冲击的背景下，实体零售业正面临着严峻的挑战。日前，全球知名的房产顾问公司世邦魏理仕发布报告称，深圳零售市场目前正处于春节后的淡季，部分购物中心租户进入调整期。该公司华南区研究部董事郭丽萍表示，零售物业市场已呈现两极分化的现象，体验式业态依旧是改善空置率的主流方向。

●深圳仍是国际品牌重要市场

郭丽萍介绍，受春节淡季影响，今年一季度并没有新的零售物业项目入市。在各种需求带动下，整体市场空置率稍有下降，环比下降0.4个百分点至6.3%。经营较好的购物中心因此调高其租金报价，由此带动市场平均租金环比上升1.3%至每天每平方米27.4元。

与以往相同的是，餐饮类租户依旧是拉动需求的主力军。但是，一些购物中心仍着力调整租户，希望往更细分的方向发展。“一些经营较好的购物中心会有目的性地选择符合他们的租户，而不是单纯考虑租户的支付能力。”

比较特别的是，一季度有20个国际品牌选择在核心位置或经营较好的购物中心进行扩张，如Trussardi、Apm Monaco等国际知名品牌。“这些国际轻奢品牌每次进驻华南时都会选择深圳，因为深圳80、90后的人口居多，具有很强的消费能力。”

仲量联行零售地产部副董事张亿君也认同这种看法。他认为，尽管全国经济增速和社会消费品零售总额增速放缓，但较欧美市场仍有优势，一些中高档国外品牌仍然会选择在深圳扩张，特别是在成熟的蔡屋围片区及福田中心区。

●两极分化现象明显

世邦魏理仕预测，未来六个月将有30万平方米的新增供应量入市，主要分布在福田非核心区和宝安、龙岗等新兴区域，与现有物业地域不重叠。

而仲量联行作出的全年预测则认为，未来12个月新增供应量预期约37万平方米，较2014年减少20%，主要集中在福田外延区域及宝安区。受部分项目预租情况一般的影响，预计2015年末全市优质物业平均空置率将上升至6%-8%。需求方面，整体租赁市场将保持平稳，零售商扩张态度依然谨慎，偏好成熟商圈；而新兴商圈业主继续积极引入优质品牌，可能软化租金立场，整体租金增长空间有限，全市优质零售物业首层平均租金增幅将维持在2%-4%。

“购物中心发展的两极分化现象还是比较明显的。”据郭丽萍介绍，在深圳经营表现好以及拥有核心位置的购物中心，将通过调整租户赢得更多的市场；而经营不好或非核心位置的购物中心，可能持续面临严峻的空置率上涨压力。“一些非核心位置的购物中心，商家入住率不到8成就已经开业了，因此导致了人气不旺、空置率高、租金上不去的现象。如果租户调整不好，确实存在被淘汰的风险。”

●体验式业态仍是主流

统计显示，全国零售业都面临巨大挑战。中华全国商业信息中心发布的最新数据显示，2015年1至2月，全国百家重点大型零售企业零售额累计下降1.0％，增速较上年同期下降2.5个百分点，是2011年以来开局最低增速。

深圳零售业同样面临严峻考验，不少购物中心的空置率因此被拉高。据郭丽萍介绍，为了应对挑战，许多购物中心将体验式业态作为改善空置率的重要选择，比如一季度一些购物中心引进了诸如网吧、咖啡厅、美发沙龙、轨道赛车俱乐部等特色体验式商家。

高力国际零售房地产服务部董事林丹也认为，体验式依旧是未来零售物业的发展趋势。从2014年开始，深圳零售市场就出现了三大新“体验”：设计师品牌集合和跨界元素、餐饮与体验以及儿童体验。林丹告诉记者，之所以深圳零售市场的体验式业态迅速发展，一方面是为了应对电商的冲击；另一方面是由于近两年深圳购物中心爆发，仅去年就有将近10个购物中心开业，市场供应大增，但定位和品牌同质化严重，各购物中心只好纷纷寻找新出路，通过增加体验式业态或特殊性业态打造差异化优势。